令和5年度第3回高槻市開発審査会会議録

会議の開催状況

開催日時

令和5年11月15日（水曜日）午後2時から午後3時30分

開催場所

高槻市役所　総合センター

6階　Ｃ604会議室

出席状況

出席委員6名

公開の可否

可

傍聴者数

0人

審議等の内容

会議の議題

​

（審議案件）

第　9号　萩之庄一丁目における一戸建専用住宅等の建築許可について

第10号　郡家本町における一戸建専用住宅等の建築許可について

第11号　萩之庄三丁目における一戸建専用住宅等の建築許可について

第12号　郡家本町における一戸建専用住宅等の開発許可について

第13号　唐崎中三丁目における一戸建専用住宅等の開発許可について

配布資料

1. 会議次第
2. 議案書

審議等の内容

※審議案件

 

 

第9号　萩之庄一丁目における一戸建専用住宅等の建築許可について

市　　　（議案第9号の説明）

会長　　この件につきまして、ご意見、ご質問ございますか。

委員　　従前の建物はいつ取り壊されたのですか。

市　　　平成27年に取り壊されています。

委員　　建物平面図を見ると、次の計画があるようにも見えますが、今後、増築等が予定されているのですか。

市　　　趣味に特化した必要最低限の建物計画と申請者から聞いています。

委員　　従前は、何が建っていたのですか。

市　　　倉庫のようなものが建っていたことを、航空写真で確認できます。

委員　　どんな建物でも建っていれば宅地と解釈するのですか。

市　　　建物が建っている土地を宅地と見ており、土地の登記簿謄本でも地目が宅地であることを確認しています。

会長　　他にございませんか。無ければ、了承ということでよろしいですか。

委員　　はい。

会長　　では、議案第9号について、了承いたします。

第10号　郡家本町における一戸建専用住宅等の建築許可について

市　　　（議案第10号の説明）

会長　　この件につきまして、ご意見、ご質問ございますか。

委員　　東側の水路に放流していますが、この水路は現在も流れているのですか。

市　　　はい、水路として機能しています。

委員　　南側の2項道路の向かい側は住宅ということですが、その2項道路は後退されていないのですか。

市　　　後退済みのところもあれば、後退されていないところもあります。

委員　　敷地面積と申請面積が異なるのは、後退部分があるからですか。

市　　　後退部分は敷地面積に含めることができないので、申請面積と異なる値になります。

委員　　ここに2軒建てることはできないのですか。

市　　　2つの敷地に分割する行為は開発行為となります。この地では、技術的基準のうちの道路の基準に適合しないため、開発行為ができないことになります。

会長　　他にございませんか。無ければ、了承ということでよろしいですか。

委員　　はい。

会長　　では、議案第10号について、了承いたします。

第11号　萩之庄三丁目における一戸建専用住宅等の建築許可について

市　　　（議案第11号の説明）

会長　　この件につきまして、ご意見、ご質問ございますか。

委員　　提案基準7に「おおむね適合」とはどの点のことですか。

市　　　提案基準7は、既存建築物についての取扱基準ですが、本件は建築物がすでに除却されています。既存建築物の無い点が適合しないため、おおむね適合する取扱としています。

委員　　調整区域では、既存建築物のある土地では、一般的には建替えはできると考えてよいのですか。

市　　　建築物が建てられた経過によります。区域区分日前から建築物が建てられていた場合は、元の所有者でない者が建替えることはできます。本件の場合は、農家住宅のため区域区分日後であっても許可不要で建てることができたものです。この場合、属人性があり、元の所有者でない者が建替えることはできません。しかし、提案基準7の許可基準に適合するものについては、築後20年を経過し、状況が変化していることもあることから、許可できる取扱となっています。

委員　　本件は除却後1年以内だから許可できるとのことですが、1年を越えると許可できないことになるのですか。

市　　　除却後1年を越えたものを取扱う提案基準がないため、申請者の状況等を聞き、やむを得ないと判断できるものは一般案件として審査会に諮ることになると思われます。除却後1年を越える場合の可否の判断の一つとしては、周辺の土地利用が大きく影響すると考えられます。本件のように、周辺にも住宅があり、一定市街化されている土地利用とは異なり、周辺が農地で一軒だけ建てられた経過しかなく、その一軒のために水道、電気等のライフラインが整備されていた状況ですと、その新築は許可できないという判断になると思われます。

会長　　他にございませんか。無ければ、了承ということでよろしいですか。

委員　　はい。

会長　　では、議案第11号について、了承いたします。

第12号　郡家本町における一戸建専用住宅等の開発許可について

市　　　（議案第12号の説明）

会長　　この件につきまして、ご意見、ご質問ございますか。

委員　　ごみ集積場は開発区域に含まれるのですか。

市　　　開発区域に含まれています。ごみ集積場は開発完了後、開発者から市に寄付されるものです。

委員　　用途変更を伴う開発行為のため、提案基準7に適合するものと説明がありましたが、共同住宅から戸建てに変更という点で用途変更、区画を分割するということで開発行為という解釈でしょうか。

市　　　本件は、収用移転により開発許可を受けた土地での相談です。よって、属人性があり、当時の開発者でなければ建替えできないため、別の者が建替えるという点で用途変更と取扱い、さらに、区画の変更を行うので開発行為と取扱います。

委員　　大きな土地を区画割りする場合、何戸でも建築できるのですか。

市　　　一戸当たりの面積は、原則150平方メートル以上という基準を設けていますので、その基準により建築できる戸数が決まります。

委員　　戸数が増えても、それは市街化を促進するとは言わないのですか。

市　　　市街化の促進について、法律では、「開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく」と規定されており、周辺において新たな公共・公益施設の需要が誘発されないことや、周辺の現況土地利用が増進される等大きな変化がもたらされないことをいいます。本件は、区域区分日前から既に建築敷地として利用されていた土地であり、そのようなことに該当しないため、市街化の促進とは取扱いません。

会長　　他にございませんか。無ければ、了承ということでよろしいですか。

委員　　はい。

会長　　では、議案第12号について、了承いたします。

第13号　唐崎中三丁目における一戸建専用住宅等の開発許可について

市　　　（議案第13号の説明）

会長　　この件につきまして、ご意見、ご質問ございますか。

委員　　「複数の建築敷地の接道要件を満たすことは困難な状況」と調査意見にありますが、3棟の敷地を1棟の敷地にまとめるということですか。

市　　　本件は、区域区分日前から3棟の長屋が建っていた敷地の相談です。3棟それぞれの敷地設定をし、同規模同用途あれば、許可なく建替えができるものですが、本件の申請地は接道がない土地のため、接道がとれるように1棟の敷地にまとめる計画となっています。

委員　　写真を見ると、南側の土地は畑のように見えますが、宅地なのですか。

市　　　区域区分日前に農地転用済みで宅地となっており、これまで家庭菜園のような土地利用をされており、今後も同様の利用方法と聞いています。

委員　　東側の道路に接する箇所の幅員に基準はあるのですか。

市　　　接道要件を満たす道路に2ｍ以上接する必要があります。

委員　　現状もその箇所は通路として使用されているのですか。

市　　　はい。

委員　　本件の建築後、20年経過すれば、別の者が建替えることができるのですか。

市　　　本件は、区域区分日前からの建築敷地のため、属人性がありませんので、20年経過しなくても、別の者が建替えることは可能です。

委員　　西側の道路は生活に使用できる道路ですか。

市　　　西側は、水路を挟んで里道があります。歩行者の通行に使用できる道路です。

委員　　区画の変更とは、3軒を1軒にするからなのか、接道をとるための敷地の拡大だからなのかどちらですか。

市　　　どちらも区画の変更の理由となります。

委員　　拡大する土地は申請者の親族の所有する土地とのことですが、申請地については、所有権の基準があるのですか

市　　　申請地の所有権については、基準はありません。

委員　　将来、はなれを建てたり、増築したりすることはできるのですか

市　　　不可分の建物であれば、同一敷地内で建築が可能です。便所と台所があり、可分の建物とみなされる建物であれば、同一敷地内では建築不可となります。

委員　　将来、申請者の子供が同一敷地内に一戸建てを建てることはできるのですか。

市　　　分家住宅の提案基準2に適合すれば許可できる可能性はありますが、そもそも現況では、申請建物とは別に接道をとることができないので困難と思われます。

会長　　他にございませんか。無ければ、了承ということでよろしいですか。

委員　　はい。

会長　　では、議案第13号について、了承いたします。