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家屋に対する課税のしくみ
課税対象になる家屋
固定資産税の課税客体である家屋は、不動産登記法における「建物」と同意義のものであり、家屋の認定基準も、原則として不動産登記規則第111条の規定に準じます。
不動産登記規則第111条は、建物の認定基準を「建物は、屋根及び周壁またはこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるもの」と規定し、「1.外気分断性」「2.土地への定着性」「3.用途性」の3つを要件としています。
- 外気分断性とは、「建物は、屋根及び周壁またはこれらに類するものを有する」こと、すなわち屋根があり、三方以上壁に囲まれているということです。
- 土地への定着性とは、その建物が基礎などで土地に定着して使用できる状態のことをいいます。
- 用途性とは、居宅・貯蔵庫などの用途として利用できる状態であるということです。
これらの3つの要件を満たす建物は課税対象になります。
※課税対象となる家屋の要件には、床面積は含まれておりません。小規模な物置、農小屋等を新築する場合、上記の3つの要件を満たす建物は課税対象となります。
家屋の評価額とは
総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づき、再建築価格を基準に評価を行います。
評価額＝（1）再建築価格×（2）経年減点補正率×物価水準などによる補正
（1）再建築価格とは、課税の対象となる家屋と同一のものを評価の時点で新たに建てる場合に必要とされる建築費をいいます。
（2）家屋は年数の経過によって損耗していくため、家屋が建築されてからの年数によって生じる損耗の状況による減価等を表したものです。建物の構造・種類によって補正率が異なりますが、残存価格として2割の価値を残すように設定されています。
新築・増築家屋の評価額の算出方法
家屋を新築・増築されますと、資産税課職員が家屋の評価額算出のための調査に伺います。これを家屋調査といい、調査内容を基にして「固定資産評価基準」に従い、再建築価格を求めます。家屋調査は、建物の構造や用途により調査方法が異なります。
※評価額は実際の建物の構造や使われている資材、設備の状況により異なります。また、家屋の評価額は実際の取得費や工事費といった実勢価格とは異なります。
在来分家屋の評価額の算出方法
在来分家屋については、3年に1度の評価替え基準年度（令和6年度が評価替え基準年度です。）に評価替えを行い、評価額を見直します。新評価額は、物価変動などを反映して計算した再建築価格に、経年減点補正率を乗じることによって算出されます。建築物価の変動分を考慮した結果、算出された評価額が前年度の評価額を超える場合は、原則として前年度の評価額に据え置かれます。
新評価額＝前基準年度の再建築価格×建築物価の変動割合×経年減点補正率
改築家屋の評価額の算出方法
改築とは、家屋の壁、柱、床、はり、屋根、天井、基礎、建築設備等について行われた工事のうち、家屋の機能・価値の水準向上を図る目的で行われたものをいいます。
このような工事を行った場合は、再評価を行いますので評価額が上がります。
一方、工事の内容が、家屋の使用可能年数の維持や、機能・価値の水準回復を図る目的で行われる、内装や建具の修理・修繕、壁紙の張替え、外壁塗装工事、屋根材の葺き替え、家屋の構造上重要ではない間仕切りの変更、バリアフリー・省エネ・耐震工事などの簡易な改修工事などの場合については評価の見直しは行いません。
