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平成30年度第3回高槻市空家等対策審議会  会議録

会議の名称

平成30年度第3回高槻市空家等対策審議会

開催日時

平成31年1月24日 木曜日 10時00分から11時20分

開催場所

高槻市 総合センター6階 C604会議室

出席状況

出席委員8名

傍聴者

1名

議題

議題1 空家対策に係る今後のスケジュールについて

議題2 高槻市空家等対策計画(素案)に係る前回からの変更点について

議題3 高槻市空家等対策計画(素案)に係る第5章(案)について

審議内容

【開会】

 

(都市創造部長より開会の挨拶)

 

(事務局より資料の確認)

 

議題1 空家対策に係る今後のスケジュールについて

(事務局より資料1について説明)

 

議題2 高槻市空家等対策計画(素案)に係る前回からの変更点について

(事務局より、資料2、3について説明)

 

<委員>

空家の相談対応における関係部局についてですが、可能であれば教育委員会の文化財課も含めると、文化財課において歴史や文化に関わる建物を確認してもらえるのではないでしょうか。文化財に指定できるか否かに関わらず、その建物の歴史的、文化的価値について確認してもらえるのではないかと思います。

 

<事務局>

文化財課については、連携体制の一つとして個別の物件ごとに情報提供や意見聴取をしていきたいと思います。

 

<委員>

高槻市の住宅には、地域による特徴があるかと思います。例えば、山手の樫田や田能、ニュータウン、集合住宅、平地部の田から住宅地になった地域など、東西南北で地域の特徴が変わるので、エリアごとに空家の課題が異なるのではないでしょうか。これら地域ごとの特徴を分析し、それぞれの対応策があっても良いのではないでしょうか。また、空家の居住形態、建て方、用途、構造の違いにより、建替えや撤去の大変さも異なりますし、河川の近く、崖地、高い擁壁がある場所等の立地の違いのほか、開発が行われた時期や密集度合の違いによっても傾向や対策が変わってくるかと思います。さらに、建物の耐震性、耐火性、有害物質の含有の有無など、年代の違いによって法規制も異なるので、年代別による分析も有効になるかと思います。それぞれの特性の違いよる対応のマニュアル化も検討していく余地があると思います。

そのほか、空家をどうしたら減らすことができるのかという点もあります。新しい家を建てたら、これまで住んでいた家は空家になります。今後、住宅地ではない場所に新築することは抑制し、建替えやリフォームが中心の時代になってくるのではないかと思います。例えば、これまで住んでいた家から別の場所に新しい家を建てて移り住む際のルールを決めて、既存の家を賃貸・売買しない場合は除却するなど、行政的には難しいかと思いますが、それくらいのことをしなければ空家は減少しないのではないかと思います。

官でやること、民でやること、共同でやること、それぞれに課題はあります。所有者が建築士の所に相談に来られた時点では、すでに所有関係や金銭関係の問題は整理して相談に来られることが多いです。様々なお話を伺っていると、建築における技術的な課題は何とかなることが多いので、そこにたどり着く前の段階が大変だと感じています。

 

<会長>

この計画では、空家法の範囲で行うことについてまとめられていますが、委員からのご意見は、実態把握調査における地域的特徴などを細かく分析して対策を検討するといった提案、新築の規制に関する提案、さらには対応の中で様々な問題があり、空家法のみでは対応できなくなった時にルール化、条例化していくことも考えながら進めていく必要性についての提案かと思います。

 

<事務局>

地域による特徴についてのご意見ですが、実態把握調査では、地域、年代、構造別等の分析を行いました。調査前の段階では山手に空家が多い予想をしていましたが、調査結果では特に地域性の偏りはありませんでした。空家の有無については、地域性というよりは個人の意識による部分が大きいのではないかと考えています。

 

<委員>

空家の有無については山手だけの問題ではありませんが、山間部では隣地との距離があるので放置され荒れ放題で朽ちていく、市街地では隣地が近いので樹木や瓦が飛ぶなど、地域によって問題となる状況が違うのではないでしょうか。

 

<事務局>

地域ごとの特徴があれば、この計画でも反映させていこうと考えていましたが、調査結果ではそのような違いも特にありませんでした。山間部の空家は、地域住民からの通報が少ないというのもあるかと思います。

また、空家を建築年代別で分析したところ、60~70年代の空家において老朽化して活用できないようなものが多く、想定していたとおりの状況でした。

そのほか、市では住宅施策全般として、立地適正化計画に基づくコンパクトシティを推進し、既成市街地以上に市街地を拡大させない方針を持っています。

 

<会長>

動いてみないと分からない課題もあると思いますので、実施しながら検討していただきたいと思います。

 

議題3 高槻市空家等対策計画(素案)に係る第5章(案)について

(事務局より、資料2の第5章について説明)

 

<委員>

「管理不全の空家」という言葉についてですが、例えば、不動産会社が管理者となって窓口はあるものの、所有者が費用を負担しないことで管理できていないような空家は「管理不全」に該当するのかなど、「管理不全」の定義をはっきり記載した方が良いのではないでしょうか。

また、管理不全の空家を特定空家等に指定した時点で、そのことを掲示等により明確に表示することはできないでしょうか。所有者への通知のみでは解決できないことも多く、掲示をすることで周辺に対する告知にもなり、その物件を取得したいと思われている方がいる場合には売買にも繋がっていくのではないでしょうか。

さらに、特定空家等が売買、改善された場合の報告義務がないため、所有者が対応したことの確認など、フローに記載されていない細かい対応方法についても決めた方が良いと思います。

そのほか、例えば特定空家等に指定する前に勧告して、それでも所有者が対応しない場合は特定空家等に指定するなど、もっと早い段階で勧告を行うことはできないでしょうか。再三指導しても対応されない所有者も多いと思うので、早い段階で勧告しても良いのではないかと思います。

 

<事務局>

「管理不全」の定義については、難しいところがあります。地域住民等からの通報の中には、状態の悪い空家がある一方で、それほど悪いとは思わない空家もあります。このような場合、市の動き方としては、原則として管理不全の程度に関係なく所有者に通知しています。このように、「管理不全」の定義を具体的に定めているわけではありませんが、空家が何かしらの形で周囲に影響を与えている場合は、指導の対象としています。ただし、地域住民等からの通報の中には、管理状況は良い物件でも、空家が存在すると物騒であるというような相談を受けることもあり、このような場合については、空家の状態が悪くなければ、所有者に指導することは難しいことを相談者にお伝えしています。なお、非常に状態の悪い空家で、市から通知しても所有者が改善しない場合は、特定空家等に指定するか否かを本審議会に諮りたいと考えています。

次に、空家の掲示や公表についてですが、この点については、法務課とも協議したところ、所有者の個人情報が関係することでもあるため、公開することは難しいと考えています。これまでも、地域住民等から所有者の連絡先を教えて欲しいとのご相談を受けることがありましたが、所有者の同意が得られない限り、市から所有者の情報をお伝えしてはいません。なお、命令書を送付した段階においては、命令した旨を公示するとともに、現地に標識も設置します。この点については、空家法で定められた措置であるため、この段階で地域住民等も特定空家等の情報について知ることが可能となります。

次に、勧告の順番についてですが、この点については、空家法において具体的に措置の手順が定められていることから、その順番を変えるはできません。また、措置の手順を省くことについても、これらの措置は個人の財産について行政処分を行うことにも繋がるため、国においても措置の手順を省くことはできないと回答されています。このため、特定空家等の措置には多くの手順を要します。

 

<事務局>

法的な行政処分ではありませんが、空家法だけではなく、建築基準法に基づく行政指導的な勧告をすることは可能です。

 

<委員>

仕事上で、年配の親御さんが亡くなり空家となってしまった物件で、草刈りをすると泥棒に入られてしまうため、保安上の理由で草刈りをしていないという方もいます。このようなケースは稀かもしれませんが、所有者にとってはその状況が安心である一方で、周囲にとっては問題になっているような空家もあります。新築による転居は前の家を処分等されることが多いと思いますが、相続による空家は、何か対策を行わないといけないのではないかと思います。

 

<事務局>

空家の中には、老朽化したものとそうでないものがありますが、空家対策においては、老朽化した空家を処分してもらうという対策と、使える空家の活用という対策を組み合わせて実施していきたいと考えています。所有者に対しては、空家のままにしておくと周辺に迷惑をかけることを呼びかけていくと同時に、売買や賃貸などの活用をすることについても平行して呼びかけていくような対策を図っていきたいと考えています。

 

<委員>

特定空家等の基準について、点数制による定量的な基準も検討されていたとのことですが、すでに去年度の実態把握調査において、点数制による判定をされていたかと思います。この点数の基準は、どのようにして決めたものなのでしょうか。市独自の基準でしょうか。

 

<事務局>

実態把握調査における点数の基準は、空家法が制定される以前から国土交通省が作成していた「住宅の不良度判定の手引き」を参考に作成したものです。ただし、国土交通省の手引きでは、あくまで建物の部分のみしか記載されていなかったため、空家を調査する際の観点である樹木や衛生的な項目等については、市が独自で追記しています。なお、国では「住宅の不良度判定の手引き」を作成している一方で、空家法に基づく管理不全の空家の程度の度合いについては、市町村の判断に委ねるとの見解を示しています。

 

<会長>

特定空家等の指定については、総合的に判断すると記載されていますが、具体的には、地域から苦情が来て、市の担当者が現地に行き、空家の状態について点数をつけることも含めて状態を確認し、その中から特定空家等の候補を選定し、庁内の専門部会である特定空家等対策専門部会で検討し、審議会に諮った上で指定するという認識で良いでしょうか。審議会では、空家に対し点数による判定を行った資料も示されるのでしょうか。

 

<事務局>

単純に点数によるA~D判定のみで特定空家等の候補を決める予定ではありませんが、これらの判定を全く無視するというわけではなく、状態の悪いA判定を中心に、周囲への影響度が高く、指導しても改善されない空家を特定空家等の候補として提示いきたいと考えています。これらの判断に伴う資料については、庁内の専門部会でも審議会でも同様の資料でお示しする予定です。

 

<会長>

点数によるA~D判定の資料もありますが、それらに加え、事務局からこれまでの背景等の様々な資料を提示して説明していただいた上で、審議会でも判断していくということが、総合的に判断するということだと考えて良いでしょうか。

 

<事務局>

そのような考え方です。段階を踏んで判断し、審議会では様々な資料をお示しすることを考えています。

 

<委員>

特定空家等の指定について、点数のみで割り切った判断は、罹災証明の発行時に『なぜこのような判定なのか。』という苦情が出てきて、現地の2次調査、さらには2.5次調査をしたという事例もあるので、注意を要するかと思います。その一方で、点数は客観的な根拠として必要だと思います。実態を検証する際は、写真だけで見るのか、現地を見るのか、人の声を聞くかによって判断も変わり、見る人の主観によってバラつきが出る可能性があるので注意が必要です。

 

<会長>

現地を確認する担当の方が、周囲の状況など、様々な点を確認されると思いますが、これまでの所有者とのやりとり等の情報も提示して、それらも含めての判断となるかと思います。

 

<委員>

早急に撤去する必要がある空家が複数あった場合、予算の確保についてはどのように考えられていますか。あらかじめ年度初めに数件程度を見込んで予算を確保しておくのか、それともそのような空家が出た際に初めて予算化するのでしょうか。また、これら予算の確保は、行政代執行に伴う費用の回収目処が立つことを踏まえた上で確保するのでしょうか。

行政代執行を実施しても、更地になって綺麗になったら所有者が戻ってくるといったような、放っておけば市が処分してくれると考える人が出てきてしまうと、放置される空家が増えるのではないかと思います。行政代執行に伴う費用の回収は当然にすべきであり、制度としてきちんと成り立つように進めていくことがベストだと思います。

 

<事務局>

行政代執行に伴う費用については、事前に予算化しておくものではないものと考えています。本来、空家の改善については所有者が速やかに対応するものですが、市としてもやることはやった上で、どうしても行政代執行を実施しなければならないという状況において予算化されるものであると考えています。 

また、ほかの行政庁では、行政代執行にかかった費用が回収できていない事例もあるので、その点も十分に踏まえて検討していく必要があるかと思います。 

 

<会長>

高槻市では、街中にある空家であれば、その土地を差し押さえれば回収が可能であると思います。

 

<事務局>

不公平にならないよう、法に基づき行政代執行の費用を請求し、場合によっては差押えも辞さない覚悟を持って行政代執行の予算を確保していくことになると思います。

 

(事務局より、今後の審議会の予定等について説明)

 

【閉会】

お問い合わせ先
高槻市 都市創造部 住宅課
高槻市役所 本館5階
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