現在の位置

平成30年度第1回高槻市空家等対策審議会  会議録

会議の名称

平成30年度第1回高槻市空家等対策審議会

開催日時

平成30年5月24日(木)10時00分から12時00分

開催場所

高槻市 総合センター6階 C604会議室

出席状況

出席委員8名

傍聴者

1名

議題

議題1 高槻市空家等対策計画の作成概要について

議題2 高槻市空家等対策計画(骨子案)について

その他

 

 

審議内容

【開会】

 

(都市創造部長より開会の挨拶)

 

(事務局より資料の確認、委員紹介、事務局の職員紹介)

 

(会長、副会長の選任)

 

議題1 高槻市空家等対策計画の作成概要について

(事務局より資料1について説明)

 

<副会長>

パブリップコメントは、どのように行われますか。

 

<事務局>

パブリックコメントは、第3回審議会にて審議いただいた後、計画素案ができますので、作成した計画素案について、市民等のみなさまからご意見いただくものです。周知の方法といたしましては、ホームページや広報をもって周知させていただくほか、市役所や市の各施設に配架し、一般のみなさまにご覧いただいてご意見いただくかたちをとらせていただきたいと考えております。

 

<事務局>

傍聴の方が1名いらしておりますが、入室いただいてよろしいでしょうか。

 

<会長>

はい。

 

<会長>

空家等対策計画は、まず、空家法上は「計画策定できる」という表現になっていますが、基本的に各自治体は作らなければいけない、という状況です。この審議会では、計画策定についてと、特定空家の認定基準をどのようにするかということを審議していくと考えてよろしいですか。

 

<事務局>

はい。この審議会で計画についてご審議していただいて、市が実施主体となって計画を策定していくように考えております。

 

議題2 高槻市空家等対策計画(骨子案)について

(事務局より、資料2の第1章について説明)

 

<会長>

計画の対象とする空家は、集合住宅等は全てが空室でないと対象の空家としないとのことでしたが、長屋建ての扱いは自治体によって差があり、長屋が多くある自治体は、空家法上は空家等の対象外ですが、あえて空家の対象に入れている所もあります。高槻市では長屋はどのくらいあるか、対象に入れるか除くかというところはどう考えていますか。

 

<委員>

高槻は文化住宅の空家があると思うので、それを入れるかどうかですね。

 

<委員>

地域によって違いますが、大阪市内は特に町屋というと長屋を示します。高槻の場合は長屋は限られたエリアにはありますが、多くは無いです。文化住宅、いわゆる昔のアパートはあります。それをどうとらまえるか。また、マンション程大きくはない、2、3戸で一戸となっている、戸建てに近い形の住宅をどうするかですね。

 

<委員>

建物としては長屋と一緒の、「テラスハウス」と言われるものは、今後も減らないと思われるので、対象とするかどうかは明確にするべきだと思います。

 

<会長>

各戸の建物はくっついており、入り口はそれぞれになっているのが長屋。アパート等の共同住宅は、廊下などの共用部分があるものを一般的に言います。テラスハウスを含めて、これらの扱いをどうしていくのか考えることが必要ですね。

 

<委員>

相続や建物の問題について相談を受けますが、戸建てより長屋の方が問題は大きいです。なぜ空家法の対象にされなかったのかと思いますが、長屋は隣とくっついているため片方だけつぶすのは大変で、土地は共有名義で所有しているなど問題が多いため、長屋の対策を積極的に行うことは必要だと思います。

 

<副会長>

集合住宅、アパート、長屋などについて、法的に定義づけられているのでしょうか。

 

<事務局>

建築基準法では、長屋、共同住宅、という言葉を使用しており、法で明確な定義まではなされていなかったと思いますが、区別はされています。会長がおっしゃったように、共用部分があるのが共同住宅で、無いのが長屋、という形で建築基準法上は扱っています。

 

<会長>

事務局としては、長屋の数や、法との関係などあると思いますが、長屋、共同住宅の取り扱いについてはどう考えていますか。

 

<事務局>

共同住宅については、1戸だけが空家であってもすぐに周囲に影響を与えることは少ないと思われるため、対象に入れなくても良いと考えています。長屋につきましては、まずは空家法に定義されているものを対象として、老朽した長屋は建築基準法で対応ができると考えています。

 

<会長>

とりあえず建築基準法でできないことはないということでしょうか。対応が遅れるくらいでしょうか。

 

<委員>

建築基準法で対応できるようになるまで待つことになります。

 

<委員>

よく話で聞くのが、議論されているように、建築基準法での対応になるまで、建築士に話がくるまでが大変で、法律や所有の関係で、長屋の1戸だけどうにかしたいという時に必ず揉める。共有名義で所有されていたり、分割して所有されていたりして、市役所にどうしたら良いか相談に来られると思います。

地元の空家についてヒアリングを行ったことがあり、よく問題になっているので、相談に来られた時の想定をしておく必要があると思います。

 

<委員>

不法占拠されている場合も空家法の対象とされないと思いますが、不法占拠されている場合は空家の対象にしないのか、そこは線引きをして行っていくのでしょうか。

 

<事務局>

空家法に基づいて行っていくことを考えています。空家等実態把握調査では長屋についても調査しており、全部空いているものは空家とし、居住のあるものは、状況把握は行っていますが空家数としては数えない扱いとしています。

居住はあるが老朽化している物件など、課題があることは認識しているところです。

 

<会長>

それでは、長屋を対象とした方が良いのではというご意見もありましたので、ご検討いただけたらと思います。

 

<委員>

長屋だけで、集合住宅は対象に入れないということですね。

 

<事務局>

集合住宅は周辺への影響の度合いが少ないと考えているため、除外する方向で考えています。

 

(事務局より、資料2の第2章について説明)

 

<会長>

空家は賃貸用の集合住宅が割合として多いという説明がありましたが、空家には様々なものがあり、「二次的住宅」の別荘やセカンドハウスはある程度管理されているだろう、「賃貸用」や「売却用」も不動産事業者などによって管理されているであろうことから、空家の中でもあまり問題にならないと考えられるため、「その他の空家」を問題とされていると思います。

その他の空家でも、転勤であったり、高齢者の方が長期入院されているなど、様々な理由で空家となっています。

 

<委員>

アンケート調査は1,412件に対して送付していますが、所有者が死亡している場合は誰に送っていますか。

 

<事務局>

送付先を「所有者等」としていますが、資産税課と協議をし、固定資産税を支払われている方に送付しています。おおよそ所有者とイコールになることが多いので、ひとくくりに所有者等と表現させていただいています。

 

<副会長>

アンケートの中で、解体して更地になると固定資産税が上がる、という回答があります。税制上そうなるのかもしれませんが、建物が倒れたら困るということで検討されている中で、建物を解体したら固定資産税が上がれば、逆にほったらかしにすることに結びつくのではないかと思います。税制面で考慮する話はあるのでしょうか。

 

<事務局>

今後の検討課題であると考えています。税制上は住宅用地であるから固定資産税が減免され、税金が1/5~1/6になり、更地にすると減免が無くなり額が上がることになります。

解体しなくても特定空家に認定、勧告されると税金が上がるということもあり、真面目に管理をして解体される場合と、指導される場合と同じなのはどうかという課題があると思います。

空家法が出来たときに、市町村から空家改善のために解体した場合は税優遇できないかという意見はありましたが、国からはそれぞれの自治体で行われるように回答があったので、今後検討していく課題だと思っています。

 

<副会長>

空家バンク制度とはどのような制度ですか。制度整備はされていますか。

 

<事務局>

国の空家バンクが立ち上げっており、登録数はまだ多くはありませんが、国としても、行政により所有者と利活用者のマッチングができるように、情報をホームページ等で公表しています。また、大阪府版空家バンクもあります。高槻市では空家対策の目的とは異なりますが、樫田地域でコミュニティの活性化という目的から空家バンク制度を行っています。

 

<副会長>

空家バンクは、空家がある場合に登録して、誰か使いませんか、という情報を提供するものでしょうか。

 

<事務局>

そのような制度です。

 

<会長>

特に過疎地域では、空家バンクを使って仲介するだけではなかなか利用に繋がらないため、住まわれた後のサポートまで行っている場合もあります。

調査で空家になっている物件の1/3以上が10年以上空家になっているので、これから状態が悪くなっていく可能性もあり、見守っていくことが必要かと思います。

 

<委員>

アンケート結果で、所有者の年齢別の利活用の意思について、「利活用の予定がある」、「将来的に利活用したい」という結果の割合は高いが、実際は将来的には利活用したいと思っていても、具体的にはわからない、という方も多いのではないでしょうか。本当にこのくらいの割合の方が活用を考えられているのでしょうか。

また、空家を解体して更地にした場合の税金の特例については、私の考えでは、長年空家にしておいた方が税金は優遇されるため、放っておく空家が増えて問題になるのではないかと思うので、税制優遇については反対の考えです。

 

<委員>

劣化して危険であるということもあり、税制優遇はやめましょうという流れはあります。高槻市もその流れになるのではないかとは思います。

活用については、耐震補強をしたり、更地にしてから活用したりする方が優遇されるということも聞いており、良い方向であると思います。最近は空家が建替えされているものもよく見られます。空家法に関する情報が流れていることや、元々所有していた親が高齢で、相続した側も高齢であることも理由で、建替えが進んでいるのではないかと思います。

 

<事務局>

最近では、相続した空家とその敷地を譲渡した場合の税控除制度ができ、多くの申請が市にあります。その税制優遇を受けるため、流通に乗った空家も多くあるのではないかと思います。

 

<会長>

将来的に利活用したいと答えていても、実際は、わからないという方は多いのではないかという印象はあります。高齢で、将来的にお子さんに所有する空家に住んでもらいたいという方の話をよく聞いてみると、お子さんは東京に家を購入し家族で住まれているなど、もう戻ってこないと思われる状況で、親の一縷の望みとして子どもに住んでもらいたいという思いを持っている親御さんもいらっしゃいます。

 

(事務局より、資料2の第3章及び参考について説明)

 

<委員>

現在行われている空家対策の実績を教えていただきたい。

 

<事務局>

樫田地区の空家バンクについては、先日確認した時には4件ほど契約がありました。

耐震改修等補助について、耐震改修は多い時は年80件程度ありましたが、古い建物を改修することが少なくなってきていることから徐々に件数は落ちてきており、30件程度になってきています。耐震診断は横ばいから少し下がっている程度で、除却補助は3年前から始めており、20件分の予算を使い切る位の申し込みがあり、右肩上がりになってきています。

 

<委員>

所有者ご本人が市の窓口に来て相談されるところから始まるのでしょうか。

 

<事務局>

老朽した空家については、ご本人からの相談より、近所からの相談があって動くものが多いです。耐震診断については、所有者自ら来られることが多いです。

空家相談で多いのは、ご本人より近所の方が、空家の状態が悪いのでなんとかして欲しいというものが圧倒的に多く、ご本人からの相談は少ないです。

 

<委員>

空家に関する相談窓口を広報等に載せていて、それを見て窓口に相談に来られることが多いのでしょうか。

 

<事務局>

住宅課という名称であることもあり、住宅関連相談の窓口ということで来られます。また、市民生活相談課を経由して相談に来られることもあります。

 

<委員>

樹木の手入れがなされてない時に誰に連絡したら良いか分からない、という地域の方からの相談があります。一緒に連絡先を探して解決したものもあり、連絡を取れさえすれば対応してもらえることもあります。

また、ゴミ捨て場になることもあります。以前、清掃業務課に頼んで処理をしてもらったことがあるので、解決できないことはないですが、そうなる心配があります。

他にも、一時はサルやアライグマなどの獣類が住み込んでいるという話があったり、人が住み込んだりする可能性もあり物騒だという心配もあります。今住んでいる所は、草木が管理できていないという苦情が多くあります。

高槻は世帯数より住宅数が超過していますが、今後も空家が自然に増えていくと思います。最近、住んでいる地区内でも広い敷地を半分にして家を建てて、そこに若い人が入ってきています。子どもも増えて定住促進という面でも嬉しいところはありますが、1軒が2軒になることで戸数は増えており、いつかまた空家ができるという、ループする状況が生まれています。国、府は空家数の目標値を掲げていますが、住宅戸数が増えて人口は減少しているという状況で、目標値が達成できるのかと思います。

 

<事務局>

市町村レベルで考えられることと、国全体で考えないといけない事があると思います。都市間競争になっていますが、本市では空家に他所から住んでいただく、住替え促進の施策を中心に行っています。しかしそれにも限界があり、人口が減少する中で国ではスマートシュリンク(賢い縮退)など、郊外居住から集約して住んでいただく、という方向性は示されていますが、なかなかそうはなっていません。

市では立地適正化計画を平成29年3月に策定し、市街化区域に集約して住んでいただく、という方向性は示していますが、具体的な内容については示しておらず、住宅の総量規制の方向には市のレベルではなっていません。空いた所にマンションなどを建てて、他所から住んでいただくことに今は力を入れているところです。

 

<委員>

高槻の市街地には、山手から住替えている人も多いと思います。

 

<事務局>

その点についてはリサーチしたこともあり、6割が市内転居という状況です。少し前は7割以上が市内転居という時代もありましたが、他所から住替えていただけるようにもなってきています。

また、3世代定住支援補助事業を行っており、他市町村に住んでいる子世帯が親世帯の近くへの居住を選ぶということもあり、親元に帰ってきてマイホームを取得する場合に20万円補助しており、毎年100件程利用されています。マイホーム借上げ制度もJTI((一社)移住・住みかえ支援機構)と連携して推進しており、高槻が全国で最も利用されています。総量規制までは難しいですが、今はそのような定住促進を行っています。

 

<委員>

高槻市は他市に比べて住宅の供給過多状態が顕著と感じられます。高槻市では、山手から駅前のマンション等に移住される方が多いですが、優良な住宅地でも売れないので空家のまま残してあるという話を少なからず聞いています。市は、将来的にはコンパクトシティに向かうお考えでしょうか。当面は市外からの人口流入、定住促進とのことですが、どのくらい先にコンパクトシティ化されていくのか、具体的なビジョン等はありますか。

 

<事務局>

立地適正化計画でも、コンパクトシティ&ネットワークの方針は示していますが、何年まで、という具体の時期までは示していません。計画では、人口密度をどう維持していくかを重要な点としています。例えば、移動手段が確保されている率、いわゆる公共交通カバー率は高槻は85%であり、3大都市圏で60%強なので、高槻は高いカバー率です。また、生活に必要な店が整備されている率も、9割以上と高い状況です。それを維持していこうという計画です。ただし、立地適正化計画では空家に関する内容までは踏み込んでいないため、それを補完する意味でも空家等対策計画を策定していきます。

 

<委員>

コンパクトシティにより不便な所から空家が増えていきます。市民会議でも問題となりました。

 

<事務局>

かつての高級住宅地で、建築協定で敷地の分割ができないところは若い人が入っていきにくいです。郊外でも、まとめて新しく住宅が開発されたところは若い人が入ってきているので、問題は旧の高級住宅地をどうするのか、今後問題が深刻になる可能性もあり、どう住替えてもらうか、または緑地などにするなども考えていく必要があります。

 

<委員>

今後は住宅以外の活用も考えていかなくてはならないと思っています。

 

<委員>

3回目の審議会の議題であると思いますが、法務局、司法書士の方といくつかの自治体を回った際、老朽化して家としての体をなしていないところに子どもが侵入したり、火をつけられたりしたら心配であるという話をされる市が多数ありました。そのような物件は、所有者も知らんふりをし、税金も払われていないものが多いです。

 

<委員>

放置するべきではないと市が判断した時に、解体する予算をどうするか、どこで回収するかということを考える必要があります。提案された中では、固定資産税の未払いがある場合は差し押さえて行政で何とかならないか、関係者から所有権移転の判子をもらうのが大変なので、判子は所有者等が集めてきてもらえれば、あとは市が払い下げて、そこから費用を捻出する、ということも考えられます。その場合、市が一時的に費用を立て替える必要はありますが、そのための予算が取れれば。結構な金額がかかると思うが、市はどこまでそのような予算について考えていますか。

 

<事務局>

実態調査において、6件A判定の特定空家候補がありましたが、そのような空家はまずは書面等で改善するよう通知し、それでも何もされず緊急的な対応が必要な状況となった場合は代執行も見据えていかなくてはいけませんが、まずは所有者に対応していただくということが基本であると考えています。しかし状況によって必要な予算は考えていく必要があります。

まずは最大限、所有者に対応していただくように努力することが基本で、代執行は住民の生命に危機が及ぶ場合には考えなくてはならないと思っています。

耐震補助で、旧耐震基準の住宅の除却補助をしていますが、そのような制度もあわせて所有者に説明していきます。また、除却後に市内事業者が新築した場合はプラス10万円、子育て世帯が他所から住んだ場合はさらにプラス10万円というようなインセンティブを付加した制度を実施しており、まずは、所有者から動いてもらう、そのような制度に力をいれようと考えています。

 

<委員>

活用、流通のために団体と連携するということですが、建物を除却した後、狭小な土地や接道が無い土地などどうすることもできない土地をどうするか。先が見えないとどうすることもできず、除却しても名義を整理するようなインセンティブもありません。例えば寄付を受ける、ランドバンク的なものをつくっていくなど、土地の受け皿を作る制度は考えられていますか。

 

<事務局>

次回の審議会までに、他自治体などで実施されている事例なども含め、本市に置き換えてどのようなことができるのか、検討していきたいと考えています。

公的資金で土地を購入する等は最終手段であり、例えば隣接する方にあっせんするなど、まずは民での活用等促進が図れるようにしたいと考えています。

 

<会長>

沢山のご意見をいただいていますが、それぞれのご意見について、次回に向けて考えていただけたらと思います。

空家の問題には2種類あります。需要より供給が過多になっていることで空家となっているもの、また、需要はあるが空家になっているもの。大都市でも都市の中心部に空家が多くあり、都市部の空家に多いのが、所有者が手放さないという空家です。供給過多による空家は行政が手を打てますが、所有者が手放さない空家は、所有者の意識を変える事が難しく、何処の都市でも苦労しています。その両方の面に合わせた対策を考えていただきたいと思います。

 

<委員>

大都市で需要があるものは、問題がある空家なのでしょうか。

 

<会長>

管理がなされていなければ、周囲に悪影響を与える空家になってしまいます。

 

<委員>

それらの所有者は管理をされているのでは。

 

<会長>

管理をされていない方も多くおられます。

 

<委員>

住宅の値段が上がるのを待っているという理由もあるのでしょうか。

 

<会長>

そのような理由もあると思います。困っている所有者の方が行政に協力的で、困っていない所有者は行政には協力しないところがあるので、意識をどう変えていくかが課題です。

 

<委員>

若い世代になれば、手放す方も多いと思います。

 

<会長>

今所有されている世代から、次の若い世代に所有が移ると、相続の問題等はあることもあるが、売却などの対応をされるようになると思います。

 

(事務局より、今後の予定等について報告)

 

【閉会】

お問い合わせ先
高槻市 都市創造部 住宅課
高槻市役所 本館5階
電話番号:072-674-7525
お問い合わせフォーム(パソコン・スマートフォン用
※内容によっては回答までに日数をいただく場合があります。

ページの先頭へもどる